Jednym z najpopularniejszych sposobów najmu lokali mieszkalnych wśród osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali, jest umowa najmu okazjonalnego lokalu. Założeniem umowy najmu okazjonalnego lokalu jest ewentualne szybsze eksmitowanie najemcy w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania stosunku najmu. Zawarcie umowy wiąże się jednak ze spełnieniem określonych wymogów formalnych, z których niektóre wymagają stawienia się w kancelarii notarialnej. Przeczytaj, jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu i jakich formalności trzeba dopełnić.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu została uregulowana w rozdziale 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 725).

Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Z tego artykułu wynikają następujące wymogi dotyczące umowy najmu okazjonalnego lokalu:

  • Umowę najmu okazjonalnego może ja zawrzeć tylko właściciel lokalu.
  • Najem może dotyczyć tylko lokali mieszkalnych.
  • Wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
  • Umowa najmu może być zawarta tylko na czas określony, który nie może być dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego muszą zostać załączone następujące dokumenty:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego;
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu – o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego dokument ten może zostać sporządzony w formie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Rygor egzekucji w umowach najmu okazjonalnego

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się obligatoryjnie wypis aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu.

Jest to poddanie się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt. 4) kodeksu postępowania cywilnego.

Taki akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny i po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności umożliwia prowadzenie egzekucji, co do obowiązku wydania lokalu wynajmującemu wprost na podstawie aktu notarialnego.

Jest to bardzo ważne, ponieważ nie ma wówczas konieczności wytaczania powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu.

Najemca, jeśli nie opuści lokalu dobrowolnie, wówczas grozi mu eksmisja, która powinna zostać wykonana do lokalu, który został wskazany w oświadczeniu właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu – o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (punkt 3 powyżej) – czyli zostanie eksmitowany do lokalu, który został wskazany, jako ten, do którego wyprowadzi się najemca po ustaniu stosunku najmu okazjonalnego.

Z tego też względu najem okazjonalny jest uważany za najem znacznie korzystniejszy dla wynajmującego – właściciela lokalu, aniżeli najem w zwykłym trybie, zawierany na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

Warto w tym miejscu wskazać, że lokalem, do którego ma się wyprowadzić najemca może być również budynek mieszkalny jednorodzinny – nie musi być to lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Rygor egzekucji z aktu notarialnego – potrzebne dokumenty

Do przygotowania aktu notarialnego poddania się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt. 4) k.p.c. w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego lokalu, notariusz będzie potrzebował:

  1. zawartej między stronami umowy najmu okazjonalnego lokalu,
  2. dane najemcy – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
  3. dane wynajmującego, które powinny wynikać z umowy z najmu okazjonalnego – imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, adres zamieszkania.

Ważnym jest, że akt notarialny oświadczenie o poddaniu się egzekucji podpisuje jedynie najemca, dlatego nie ma konieczności, aby u notariusza stawiał się również wynajmujący.

Jeżeli do aktu notarialnego ma być załączone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, wówczas w kancelarii notarialnej musi się stawić również właściciel lokalu, do którego najemca ma się wyprowadzić po ustaniu stosunku najmu.

W takiej sytuacji do podanej wyżej listy dokumentów należy dodać:

  1. dane właściciela tego innego lokalu, do którego najemca ma się wyprowadzić po ustaniu stosunku najmu – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
  2. treść oświadczenia pod, którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt. 3) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego,
  3. dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu np. akt notarialny umowy sprzedaży, numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, itp.

Koszt rygoru egzekucji w umowie najmu okazjonalnego

O tym, kto ponosi koszty aktu notarialnego decydują strony umowy najmu okazjonalnego lokalu – czasem tę kwestię regulując wprost w umowie najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 19d ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz.U. z 2020 r. poz. 2207) – obecnie jest to kwota 430 zł netto.

Do powyższej kwoty należy doliczyć koszt wypisów aktu, który jest określona w §12 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564) i wynosi maksymalnie 6 zł netto za stronę.

Jeżeli oprócz aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji wynajmujący zażąda, aby oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu – o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu było złożone w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi to zgodnie z §13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej wynosi maksymalnie 20 zł netto za jeden podpis.

Kwoty podane powyżej są kwotami netto, do których należy doliczyć podatek VAT (obecnie według stawki 23%).