Umowa sprzedaży – określana też jako umowa kupna sprzedaży, jest jedną z najczęściej zawieranych umów w kancelarii notarialnej. Jeżeli przedmiotem jest nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przeczytaj artykuł jeśli chcesz dowiedzieć się: czym dokładnie jest umowa sprzedaży i jakie dokumenty trzeba przedstawić u notariusza.

Umowa sprzedaży w polskim prawie

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz. Sam kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną cenę.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Przewidziana w art. 158 Kodeksu cywilnego forma aktu notarialnego jest formą szczególną w rozumieniu art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, niezachowanie jej powoduje nieważność czynności prawnej.

Najważniejszymi elementami umowy sprzedaży są:

strony umowy (kto kupuje, a kto sprzedaje),
cena,
sposób zapłaty ceny (gotówką, przelewem, z kredytu bankowego),
termin zapłaty ceny,
termin wydania przedmiotu umowy.

Notarialna umowa sprzedaży mieszkania, domu, nieruchomości – wymagane dokumenty

Umowa kupna sprzedaży nieruchomości jest najczęściej zawieranym rodzajem umów u notariusza. Podstawowe dokumenty do sprzedaży wszystkich nieruchomości są takie same bez względu na ich przeznaczenie.

Mieszkanie może mieć status lokalu odrębnego, stanowiącego odrębną nieruchomość (z udziałem we własności gruntu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (właścicielem gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa).

Dla lokalu odrębnego zawsze jest prowadzona księga wieczysta, natomiast dla lokali stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo nie ma takiego obowiązku.

W przypadku działek gruntu mogą być one zabudowane lub niezabudowane. Mogą mieć również różny charakter np. działka budowlana, rolna, leśna, rekreacyjna, inwestycyjna.

Obrót mieszkaniami i domami jednorodzinnymi odbywa się na rynku pierwotnym (od dewelopera) i wtórnym (lokal używany) i co do zasady jest inaczej opodatkowany.

Nabycie od dewelopera jest zazwyczaj opodatkowane podatkiem VAT, który stanowi część ceny brutto, zaś obrót na rynku wtórnym wiąże się na ogół z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który nie stanowi części ceny, a który pobierany jest od strony kupującej.

Notarialna umowa sprzedaży zawierana jest w obecności strony sprzedającej i strony kupującej. Jeżeli któraś ze stron nie może stawić się do aktu osobiście, wówczas reprezentuje ją pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego w formie aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży nieruchomości co do zasady może zostać poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której strony określą warunki umowy sprzedaży oraz termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W zależności od statusu mieszkania oraz od tego czy działka jest zabudowana, czy też nie, do aktu notarialnego należy przedstawić inne dokumenty.

1) Umowa kupna-sprzedaży lokalu odrębnego – podstawowe dokumenty:

dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
wypis z rejestru lokali,
wypis z rejestru gruntów,
czasem potrzebne jest również zaświadczenie, z którego wynikać będzie, czy grunt, na którym posadowiony jest budynek, w którym położony jest lokal znajduje się w strefie rewitalizacji.

2) Umowa kupna-sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – podstawowe dokumenty:

dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej wydane „dla notariusza”.

3) Sumowa kupna-sprzedaży działki zabudowanej domem, domkiem letniskowym, innym budynkiem – podstawowe dokumenty:

dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
wypis z rejestru gruntów,
wypis z kartoteki budynków,
wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. uproszczony bez uchwały) lub zaświadczenie o jego braku,
zaświadczenie, z którego wynikać będzie, czy działka gruntu jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
zazwyczaj potrzebne jest również zaświadczenie, z którego wynikać będzie, czy działka gruntu znajduje się w strefie rewitalizacji.

4) Umowa kupna-sprzedaży działki niezabudowanej – podstawowe dokumenty:

dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
wypis z rejestru gruntów,
wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. uproszczony bez uchwały) lub zaświadczenie o jego braku,
zaświadczenie, z którego wynikać będzie, czy działka gruntu jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
zazwyczaj potrzebne jest również zaświadczenie, z którego wynikać będzie, czy działka gruntu znajduje się w strefie rewitalizacji.

Powyższy wykaz dokumentów ma charakter podstawowy, więc może okazać się konieczne przedstawienie dodatkowych dokumentów. Przed zawarciem umowy warto skonsultować z notariuszem, jakie dokumenty będą potrzebne aby zawrzeć umowę kupna-sprzedaży nieruchomości.

Notarialna umowa sprzedaży garażu

Garaż samochodowy może mieć rożny status prawny. Może być lokalem odrębnym, może stanowić udział w lokalu odrębnym, być spółdzielczym własnościowym prawem, bądź stanowić odrębną nieruchomość lub udział w tej nieruchomości.

Umowa sprzedaży garażu też jest zawierana notarialnie. W zależności od statusu prawnego garażu, do sporządzenia aktu sprzedaży będą potrzebne określone dokumenty, o których piszemy więcej w akapicie powyżej.

Hipoteka przy umowie sprzedaży

Umowy sprzedaży są zawierane także w sytuacji, gdy dana nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Hipoteka przy umowie sprzedaży może występować w kilku aspektach, np.:

przedmiot sprzedaży mógł zostać już wcześniej obciążony hipoteką przez obecną stronę sprzedającą, przykładowo w celu zabezpieczenia spłaty kredytu bankowego (który przykładowo jest już spłacony i można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki lub jeszcze nie został w całości spłacony);
przedmiot sprzedaży zostanie dopiero obciążony hipoteką przez aktualną stronę kupującą w celu zabezpieczenia spłaty kredytu bankowego.

Jeżeli przedmiot sprzedaży jest obciążony hipoteką, a kredyt nie został w całości spłacony, strona kupująca nabywa przedmiot umowy z obciążeniem.

Przy umowach tego typu jesteśmy w stanie zaproponować takie postanowienia, które zapewnią maksymalne bezpieczeństwo obu stronom umowy, a które sprawdziły się już w praktyce.

Czasami natomiast strona kupująca przy zapłacie ceny posiłkuje się kredytem i obciąża hipoteką nabytą rzecz lub prawo. Wówczas do sporządzenia aktu notarialnego należy przedłożyć umowę kredytu.

Ile kosztuje zawarcie umowy sprzedaży u notariusza?

Na koszty umowy sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego składa się kilka elementów: zazwyczaj opłaty sądowe (są to opłaty stałe), podatek od czynności cywilnoprawnych (opłaty stałe, chyba, że sprzedaż jest opodatkowania podatkiem VAT) i wynagrodzenie notariusza.

Maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży jest określona w §3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564) i wynosi od wartości:

do 3000 zł – 100 zł;
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Połowę wyżej wskazanej maksymalnej stawki pobiera się za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego np.:

umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782, 1086 i 1378),
umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Koszt wypisów umowy wynosi maksymalnie 6 zł netto za stronę.

Kwoty podane w rozporządzeniu są kwotami netto, do których należy doliczyć podatek VAT (obecnie według stawki 23%).

Aktualny cennik usług notarialnych znajdziesz tutaj.

Sprzedaż udziału w spółce z o.o. i sprzedaż przedsiębiorstwa

Również sprzedaż udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (z o.o.) i sprzedaż przedsiębiorstwa, wymagają dla swej skuteczności co najmniej formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Zazwyczaj strony stawiają się w kancelarii notarialnej z gotowym tekstem umowy, pod którym w obecności notariusza składają własnoręcznie podpisy.

W naszej kancelarii sporządzenie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego zazwyczaj trwa 2-3 dni robocze od złożenia kompletu dokumentów.

Nasza kancelaria notarialna w Łodzi przygotowuje wszystkie umowy kupna sprzedaży uwzględniając status prawny sprzedawanego przedmiotu.

Jeśli chcesz zawrzeć umowę sprzedaży przedsiębiorstwa, mieszkania, domu, garażu, działku budowlanej czy innego gruntu położonego w Łodzi lub okolicach – skontaktuj się z nami.