Czym jest przedwstępna umowa sprzedaży? Czy zawsze trzeba ją zawierać? Czy musi być w formie aktu notarialnego? Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką? Wszystkie odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w naszym artykule.

Co to jest przedwstępna umowa sprzedaży?

Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej umowy, którą strony zamierzają zawrzeć. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży musi więc ona zawierać:

  • wskazanie stron umowy (kto kupuje, a kto sprzedaje);
  • przedmiot umowy (np. mieszkanie, nieruchomość, etc.);
  • cenę;
  • termin zapłaty ceny;
  • termin wydania przedmiotu umowy;
  • dobrze jest, gdy zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kiedy umowa przedwstępna jest zawierana? Zawiera się ją:

  • gdy strony obie strony chcą zapewnić sobie zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości, czyli chcą zabezpieczyć się, że sprzedający nie zawrze umowy sprzedaży z kimś innym;
  • gdy zawarcie umowy przyrzeczonej w danym momencie jest niemożliwe, np. strona kupująca jest w trakcie procedury uzyskania kredytu, z którego chce sfinansować zakup nieruchomości na moment podpisywania umowy przedwstępnej nie ma wystarczających środków finansowych, aby nieruchomość kupić;
  • gdy zawarcie umowy z jakiegoś powodu jest dla obu stron niedogodne, np. strona kupująca chce nabyć działkę gruntu pod warunkiem, że strona sprzedająca uzyska warunki zabudowy dla tej działki gruntu – można dokonać sprzedaży działki gruntu bez decyzji o warunkach zabudowy, ale strona kupująca chce mieć pewność, że taka decyzja zostanie dla działki gruntu wydana.

Czego może dotyczyć umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może dotyczyć różnych umów cywilnoprawnych. Dla przykładu zawiera się przedwstępną umowa sprzedaży nieruchomości, mieszkania czy samochodu, ale również podpisuje się przedwstępną umowę najmu czy umowę darowizny.

W praktyce notarialnej najczęściej spotykane są oczywiście przedwstępne umowy sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub mieszkanie (lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży u notariusza?

W zależności od przedmiotu przedwstępnej umowy sprzedaży podstawowymi dokumentami wymaganymi do zawarcia umowy przedwstępnej są: podstawa nabycia, dane osobowe stron oraz dokumenty określające przedmiot sprzedaży np. geodezyjne.

Poniżej przedstawiamy wykaz dokumentów niezbędnych do sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży z podziałem na różne rodzaje przedmiotu umowy.

1) Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu odrębnego:

  • dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
  • podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
  • wypis z rejestru lokali,
  • wypis z rejestru gruntów.

2) Umowa przedwstępna sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego:

  • dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
  • podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej wydane „dla notariusza”.

3) Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem, domkiem letniskowym, innym budynkiem:

  • dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
  • podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wypis z kartoteki budynków.

4) Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości niezabudowanej:

  • dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości, PESEL, adres zamieszkania,
  • podstawa nabycia – akt notarialny, orzeczenie sądowe itp.,
  • wypis z rejestru gruntów.

Co daje umowa przedwstępna sprzedaży zawarta u notariusza?

Przedwstępna umowa sprzedaży, co do zasady, może być zawarta w dowolnej formie. Jednak w przypadku nieruchomości warto pomyśleć o zawarciu umowy w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (bez zgody drugiej strony w postępowaniu sądowym).

Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Różnica między zadatkiem i zaliczką przy przedwstępnej umowie sprzedaży?

Wiele osób zawierających umowę przedwstępna sprzedaży nie wie, czym dokładnie jest zaliczka a czym zadatek.

Zaliczka jest świadczeniem na poczet ceny. Jeżeli dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zaliczka ulegnie zaliczeniu na poczet należnej ceny, zaś gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej podlega zwrotowi w całości.

Zadatek przy przedwstępnej umowie pełni rolę gwarancyjną. Zgodnie z art. 394 §1 Kodeksu cywilnego w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (art. 394 §2 Kodeksu cywilnego).

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 §3 Kodeksu cywilnego).

Koszt umowy przedwstępnej u notariusza

Koszty zawarcia umowy przedwstępnej zwyczajowo ponosi strona nabywająca. Nie ma natomiast przeszkód, aby strony podzieliły się jej kosztami.

Te koszty są uzależnione od wartości przedmiotu umowy, które pobierane są na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564).

Szczegółowe stawki znajdziesz w cenniku usług notarialnych.

W celu ustalenia dokładnych kosztów w konkretnej sprawie zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.