Podatek od spadków i darowizn – sprzedaż odziedziczonej nieruchomości bez zaświadczenia?

Ustawa o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 25 lipca 2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1064) zmieniła niedawno dodany art. 19 ust. 7 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn w ten sposób, że wyłączyła konieczność przedstawienia stosownego zaświadczenia z Urzędu Skarbowego przez zbywcę nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy nabycie zwolnione jest od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o tym podatku. W jakich przypadkach zaświadczenie nie jest potrzebne? O tym poniżej.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn

Zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r., poz.1837 ze zm.) jeżeli przedmiotem aktu notarialnego, który ma być sporządzony lub dokumentu, co do którego notariusz ma uwierzytelnić podpis, ma być zbycie praw do spadku albo zbycie lub obciążenie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych tytułem, określonym w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn (np. tytułem dziedziczenia), notariusz może dokonać tych czynności tylko po przedstawieniu zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

Oznacza to, że w przypadku, gdy chcieliśmy zbyć nieruchomość gruntową lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a staliśmy się jego właścicielami w wyniku dziedziczenia, wówczas nie mogliśmy tego zrobić bez uzyskania stosownego zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego.

W wyniku nowelizacji ustawą z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie niektórych ustaw w celu deregulacji prawa gospodarczego i administracyjnego oraz doskonalenia zasad opracowywania prawa gospodarczego(Dz. U. z 2025 r., poz. 769) został dodany do art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn ustęp 7 w brzmieniu: „Przepisu ust. 6 nie stosuje się, gdy zbywane lub obciążane rzeczy lub prawa majątkowe zostały nabyte na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.” – szczegóły tutaj.

Następnie przepis ten został znowelizowany wskazaną wyżej ustawą z dnia 25 lipca 2025 roku i z dniem 20 sierpnia 2025 roku wszedł w życie art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn o następującej treści: „Przepisu ust. 6 nie stosuje się, gdy nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione od podatku na podstawie art. 4a.”.

Kiedy mamy do czynienie ze zwolnieniem z podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Po pierwsze ze zwolnienia na podstawie art. 4a mogą skorzystać tylko konkretne osoby – są to:

• małżonek,
• zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki),
• wstępni (rodzice, dziadkowie),
• pasierb,
• rodzeństwo,
• ojczym i macocha.

Po drugie wyżej wskazane osoby muszą zgłosić nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2–5, 7 i 8 oraz ust. 1a–2 ustawy o podatku od spadków i darowizn (np. nabycia w drodze zapisu windykacyjnego, w drodze zapisu zwykłego, polecenia darczyńcy), a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub 6 miesięcy od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego.

A zatem, aby doszło do zwolnienia z podatku od spadków darowizn określone osoby muszą: zgłosić nabycie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowemu i zrobić to w określonym terminie.

Najczęściej spotykanym przypadkiem (z wyżej wymienionych) jest nabycie rzeczy lub praw majątkowych przez wyżej wymienione osoby w drodze dziedziczenia.

Jak udowodnić, że doszło do zwolnienia z podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego, którego przedmiotem będzie zbycie lub obciążenie rzeczy lub praw majątkowych nabytych w drodze dziedziczenia, będzie musiał wykazać, że do zwolnienia z art. 4a doszło. Paradoksalnie zatem najłatwiej nadal będzie wykazanie tej okoliczności zaświadczeniem z urzędu skarbowego wydanym w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli bowiem takiego zaświadczenia zbywca nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia nie przedstawi to na nim, będzie ciążył obowiązek przedłożenia notariuszowi takich dokumentów, które pozwolą zweryfikować, że rzeczywiście do zwolnienia na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn doszło.

Takim potwierdzeniem może być kopia zgłoszenia spadku na druku SD-Z2 wraz z potwierdzeniem jego złożenia we właściwym urzędzie skarbowym. Spadkobiercy rzadko żądają potwierdzenia złożenia zgłoszenia w formie papierowej.

Częściej takim potwierdzeniem, będą dysponować osoby, które zgłoszenia dokonały za pośrednictwem e-Urzędu Skarbowego i otrzymały Urzędowe Potwierdzenie Odbioru.

Samo posiadanie takiego potwierdzenia również nie gwarantuje nam, że nie będziemy musieli, jednak uzyskać zaświadczenia z urzędu skarbowego.

W sprawach bardziej skomplikowanych (wiele przedmiotów wchodzących w skład spadku), albo gdy zgłoszenie spadku zostało przez nas nieprawidłowo wypełnione, to wówczas i tak będziemy musieli uzyskać stosowne zaświadczenie z urzędu skarbowego, aby móc np. sprzedać lokal, który nabyliśmy w drodze dziedziczenia.

Zniesienie obowiązku uzyskiwania zaświadczenia z urzędu skarbowego a proces notarialny

Nowelizacja miała na celu ułatwić obrót lokalami, nieruchomościami, które zostały nabyte przez zbywcę w drodze dziedziczenia w tzw. „najbliższej rodzinie”, czyli osób wymienionych w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Niestety przepis został tak skonstruowany, że w większości przypadków spadkobierca i tak będzie musiał pobrać zaświadczenie z urzędu skarbowego. Tylko w nielicznych przypadkach spadkobierca będzie dysponował prawidłowym i nie budzącym wątpliwości notariusza potwierdzeniem złożenia zgłoszenia spadku na druku SD-Z2 do właściwego urzędu skarbowego.